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[看房说房] 对楼价暴跌的预感 --------钮文新

[看房说房] 对楼价暴跌的预感 --------钮文新

美元又开始升值了,美元的升值会导致什么结果?首先我们应对知道,人民币已经和美元脱钩,所以,现在人民币不再跟随美元升值,而且,美元的升值正在导致人民币兑美元的贬值。这会不会导致美元回流美国本土?会不会造成中国的流动性短缺?这是我们判断房价走势必须要考虑的问题。

去回想一下
2005年7月21日到2008年年底,中国楼市的走势气势如虹。为什么这期间房价那般大涨,其中一个重要的原因就是人民币对美元的不断升值。在这个过程中,尤其是初期,我们经常看到新闻报道说,华尔街的金融大鳄如何阻止“中国房地产基金”,在中国一线城市,尤其是上海大买楼盘。这些“房地产基金”是什么?当然是“热钱”,是炒高中国楼市的重要力量。

金融危机期间,由于政策的作用,中国楼价继续上涨;2009年,当楼市政策开始转向之后,美国要求人民币升值的压力一浪高过一浪,这期间,我们看到的,尽管中国楼市交易量大幅收缩,但价格却没跌。甚至还在继续上涨。

什么时候,价格开始松动了?6月19日之后。这一天,人民币汇改重启,大家看到人民币对美元升值幅度很小,甚至还经常出现贬值,这时楼市价格开始有效的松动。而我们看到的新闻报道中,楼价回跌的消息也越来越多。

现在看,美元升值恐怕已经成势,尤其是上周三(8月11日),美元突然大涨。一直孕育在华尔街对美国经济“通缩”的预期被瞬间挑明了。为什么美元大涨,当然是有人在大量把其他货币兑换成美元,当然是流动性大量回流美国。

这对美国当然好,政府又可以低成本大量融资了,未来三年的时间,美国至少需要发行4万亿美元的国债,如果没有全世界对美元债券的青睐,美国政府又如何可以在如此短的时间里获得这等规模的融资。

更重要的是,要使美元地位不受撼动,美国必须通过压制其它国家的经济实力和币值才能达到目的。中国当然是它目前的首选。中国外汇储备最多,30年积累了大量财富。如果中国不能受到洗劫,那还有谁有这样的块头、体量都美国人大吃一顿?

我们暂且不表“利益争夺”的问题。只看如果美元就此开始大幅升值,中国会怎样?我看到,今天中国上海的一线商品房价已经涨到每平米10元以上,北京一线房价也已经涨到每平方米5万元左右,真得够跌一阵子了。

加上中国宏观政策也在对房地产价格实施空前的压制政策,这使得中国房地产市场正在承受着空前的压力。这个压力不仅仅源自中国自身的宏观经济政策,而更来自美国的宏观经济政策。我预感,只要美元强力升值,而这个升值获得了市场普遍地认同,那就是中国房地产市场、银行倒霉的开始。

我不太相信银监会对银行进行房价下跌60%的压力测试,但现在看,恐怕是有必要的。因为,房地产市场和银行的关系实在太密切了,如果楼市出了问题,银行当然要遇到麻烦。这也是我们一直主张中国应当“管好银行、压住楼市、放开股市”的原因所在。

管好银行就是不能让银行资金进入股市,对地产贷款要悠着点;压住楼市是说要把楼价管住,不能让它发生太大的泡沫;放开股市是说不要怕股市泡沫,其实股价高恰恰为中国企业收购境外资产提供了机会。

但遗憾的是,中国楼价没管住,却把股市打压得乱七八糟。原因是有许多专家认为股市泡沫不好。其实,我们一直反对这样的提法,原因一,没有股市在新兴产业方向的泡沫,就没有中国的新兴产业;原因二,就算股市泡沫破灭,也不会对中国经济产生过大影响,6000点跌到1600点咋了?

我们必须知道,1929年美国股市泡沫破灭影响经济,重要原因之一是“混业经营”,后来罗斯福制定了《格拉斯·斯蒂戈尔法》,对美国的金融机构实施分业经营。什么意思,就是为了避免股市泡沫破灭影响银行。现在,中国执行的就是分业经营,可以抵御股市破灭的风险,可我们偏偏“盖了房子还怕雨”。

现在是时候了。如果我们不能对股市采取宽容的态度,那当美元升值而大量吸收资本的时候,我们将失去资本争夺的机会。会让中国在一轮金融危机过程中赢得的机会彻底消失。

中国楼市价格一旦发生大跌,中国经济将会受到严重冲击,股市会好吗?就看对传统产业兼并重组的推进力度,看新兴产业的推进力度。如果这两个方向没问题,那就会好!

当然,现在这样的态势还相对较弱。比如美元升势还没有得到最终的确立,中国楼市还在扛。但只要美国通缩这件事被美国当局、金融大鳄大肆利用,那这样的态势将成大势所趋。

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